Anwalt Markus Becky ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Heidelberger Rechtsanwalts-Kanzlei. Die Beratung im Bereich des zivilen Baurechts, Bauträgerrechts, sowie im Architektenrecht und öffentlichen Baurecht und Immobilienrecht ist einer der Tätigkeitsschwerpunkte der Heidelberger Anwaltskanzlei Bau, Becky und Collegen. Das Arbeitsgebiet des Heidelberger Anwalts umfasst die Durchsetzung von Zahlungsansprüchen, die Interessensvertretung von Bauherren und die Abwehr unberechtigter Mängelrügen.

Rechtsanwalt Markus Becky hat für Mandanten und Interessenten aus Heidelberg, Mannheim und Umgebung nachfolgende Tipps auf dem Rechtsgebiet Bau- und Architektenrecht zusammengestellt.
 

Verjährung droht zum 31.12.2011:

Wer jetzt seine Vergütungsansprüche nicht umgehend durchsetzt, geht leer aus. Viele Ansprüche verjähren zum Jahresende. Bei den Vergütungsansprüchen handelt es sich um Honorarforderungen von Bauunternehmern, Fachingenieuren oder Architekten. Diese Ansprüche verjähren grundsätzlich nach 3 Jahren. Der Zeitpunkt, ab dem diese 3-Jahres-Frist läuft, ist unterschiedlich. Der Unternehmer steht auf der sicheren Seite, wenn er für die Berechnung für die Verjährung von der Bauabnahme bzw. dem Zeitpunkt ausgeht, in dem die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde. Anders ist dies bei Vergütungsansprüchen, die auf der HOAI beruhen oder bei Handwerkerleistungen, für die die VOB/B vereinbart wurde. Hier kommt es für den Beginn der Verjährungsfrist auf den Zeitpunkt an, an dem der Architekt oder Handwerker eine prüfbare Schlussrechnung abgegeben hat.

Für alle Vergütungsansprüche gilt gleichermaßen, dass die Verjährungsfrist immer erst ab dem jeweils nächsten Jahresanfang beginnt. Für alle in diesem Jahr beendeten und in Rechnung gestellten Arbeiten, also für das Jahr 2011 wäre das der 01.01.2012. Der Anspruch verjährt dann entsprechend am 31.12.2014.

Entgegen langläufiger Meinung wird eine Verjährung nicht durch eine Mahnung aufgehalten.

Bei Fragen oder Unklarheiten, sollte unbedingt Rechtsrat bei einem Anwalt eingeholt werden.

Tipp für Architekten, Ingenieure und Fachplaner:

Architekten sollten vor Vertragsabschluss immer genau prüfen, ob der Ansprechpartner auch berechtigt ist, den potenziellen Auftraggeber zu vertreten. Dies gilt bei Verträgen mit Firmen ebenso wie bei Verträgen mit öffentlichen Auftraggeber. In den Gemeinde- bzw. Landkreisordnungen ist geregelt, wer eine Gemeinde wirksam nach außen vertreten kann. Meist sind zwei Unterschriften nötig, nämlich die des Bürgermeisters und die des ersten Beigeordneten.

Tipp für Handwerks- und Baufirmen:

Nicht nur private und öffentliche Bauherren, sondern auch deren Auftragnehmer, d. h. Handwerksfirmen oder Bauunternehmen müssen die Normen der Energieeinsparverordnung einhalten. Zu den Pflichten der Unternehmen gehört u. a. die Ausstellung sog. Unternehmerbescheinigungen. Diese Papiere bestätigen, dass der Bau, bzw. Umbau den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Verstößt das Unternehmen gegen diese Vorgaben drohen ihm Bußgelder bis zu 5.000,00 €. Viele Innungen und Handwerkskammern haben mittlerweile Formularvordrucke erarbeitet und teilweise ins Internet gestellt, um den Firmen das Nachkommen dieser Pflicht zu erleichtern. Der Bauherr muss auch darauf hingewiesen werden, dass er die Unternehmererklärung 5 Jahre lang aufheben und den Baubehörden auf Verlangen vorzeigen muss.

Tipp für private Bauherren:

Oft werben Makler, Baubetreuer und Anbieter schlüsselfertige Häuser mit dem Expose „Haus und Grundstück zum Festpreis“. Dies scheint zu verlocken, hat aber Tücken. Wer auf das Angebot eingeht, der bekommt nämlich in der Regel nicht nur einen sondern 2 Verträge vorgelegt. Einmal den Grundstücksvertrag über die Immobilie und zum anderen den zweiten Vertrag über Baubetreuung und Planungsleistungen, bzw. über die schlüsselfertige Erstellung des Hauses. Das Problem dabei ist, wenn der Grundstückskauf scheitert, bleibt der zweite Vertrag über die Bauleistungen u.U. dennoch wirksam. Der potenzielle Erwerber bekommt dafür dann eine Rechnung über Planungs- oder Betreuungsleistungen, obwohl diese Planungsleistung ohne die Immobilie und das Grundstück völlig nutzlos für den Kaufinteressenten ist. Es wird angeraten, Bauverträge nicht ohne vorherige Rücksprache mit einem Baurechtsanwalt zu unterschreiben.

Neues im Vertragsrecht:

1. Der BGH hat am 07.07.2010, Az.: XIII ZR 268/07 entschieden, dass bei Fernabsatzgeschäften dem Verbraucher die Kosten für die Zusendung der Ware nicht auferlegt werden dürfen, wenn er den Vertrag widerruft oder von dem Vertrag zurücktritt.

Insbesondere bei Autokäufen kann es zu unerwarteten Folgen für den Käufer kommen. Liefert der Verkäufer zunächst eine mangelhafte Sache (PKW) kann der Käufer u. a. Nachlieferung einer gleichwertigen und mangelfreien Sache (PKW) verlangen. Allerdings greift hier § 439 Abs. 4 BGB wonach der Verkäufer der zum Zwecke der Nacherfüllung eine mangelfreie Sache geliefert hat, vom Käufer Rückgewähr der mangelfreien Sache nach Maßgabe der §§ 346 bis 348 BGB verlangen kann.

Dies hat zur Folge, dass der Käufer von dem Verkäufer auch Wertersatz für die aus dem Gebrauch der mangelhaften Sache bezogenen Nutzungen zu leisten hat.

Dieser Wertersatz kann je nach Laufleistung des Fahrzeuges einen erheblichen Betrag verursachen. Allerdings hat der EuGH (EuGH NJW 08, 1433) entschieden, dass beim Verbrauchsgüterkauf, also in dem Fall eines Unternehmers als Verkäufer und eines Verbrauchers als Käufer, der Käufer durch diesen Wertersatzanspruch nicht hinsichtlich der Geltendmachung seines Nacherfüllungsanspruchs beschränkt werden darf. Das heißt, dass in diesem Fall vom Käufer kein Wertersatz zu leisten ist.

2. Oft wollen Autoverkäufer die Gewährleistung gegenüber den Verbrauchern, d. h. Käufern ausschließen, indem sie allgemeine Geschäftsbedingungen verwenden mit der Klausel „Verkauf ausschließlich an Gewerbetreibende“. Das OLG Hamm hat am 28.02.2008 entschieden, dass dies unzulässig ist.

3. Der BGH hat mit Urteil vom 11.11.2010, Az.: III ZR 57/10 entschieden, dass ein DSL-Anschlussvertrag vom Kunden vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht gekündigt werden kann, wenn er an einen Ort umzieht, an dem keine DSL-fähigen Leitungen verlegt sind.